В процессе эксплуатации квартир и нежилых помещений для улучшения комфорта и характеристик помещений собственники производят различные улучшения. Если речь идет об обычном текущем ремонте получать разрешение на такие работы не нужно. Выполнить ремонт можно самостоятельно или привлечь для этих работ специалистов.

Если же речь идет о переустройстве либо перепланировке, когда выполняются определенные работы, как правило, затрагивающие конструктивные элементы либо инженерные коммуникации помещения, без получения разрешения от местных органов не обойтись.

В противном случае, когда такие работы проведены без разрешения (речь идет о самовольной перепланировке), собственник в последующем может столкнуться с разнообразными проблемами, начиная от узаконивания проведенных работ, если это будут возможно с учетом соблюдения строительных норм и правил, приведением «переделок» в первоначальное состояние, уплатой штрафа, заканчивая сложностями продажи объекта недвижимости, а порой и собственной безопасности нахождения и проживания в таких помещениях.

Для начала разберемся в каких случаях нужно получать согласование. Основным нормативным документом по данной тематике является Положение об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 16 мая 2013 г. № 384. Все основные процедурные моменты собраны в данном документе, на основании которого строится наш обзор.

Содержание:

Что считается перепланировкой

Если сказать упрощенно, то к перепланировке относятся работы по изменению площади помещения, установке перегородок и устройству проемов, а переустройство связано с оборудованием, инженерными сетями и коммуникациями. Исчерпывающий перечень работ, которые отнесены к переустройству либо перепланировке:

  1. замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  2. устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  3. изменения в несущих конструкциях;
  4. изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  5. изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  6. устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Иные работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке. Например, работы по остеклению балконов и лоджий в многоквартирных жилых домах. При этом собственнику нужно соблюсти определенные требования к вариантам остекления (цвета, материалов и конфигурации).

Запреты на проведение перепланировки

Когда собственник планирует переделку квартиры ему следует знать, какие работы по переустройству и перепланировке запрещены. Хотя этот перечень является исчерпывающим (состоит из 10 оснований), к некоторым из данных запретов может быть отнесен достаточно обширный перечень работ.

Важно понимать, что, приступив к перепланировке либо переустройству помещения без получения разрешения, собственник фактически осуществляет нарушение законодательства. Осуществив такие работы самовольно, он обременяет себя наступлением негативных последствий, особенно, когда такие переделки помещения подпадают под нижеперечисленные запреты, поскольку в такой ситуации ему придется осуществить восстановительные работы и привести помещение в прежнее состояние.

Рассмотрим каждый из запретов с примерами нарушений, которые встречаются на практике. Запрещаются переустройство и (или) перепланировка:

  1. с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности (например, расширение санузла за счет площади кухни; расширение кухни за счет жилого помещения; объединение балкона с комнатой; несоблюдение требований к цвету и конфигурации остекления балконов, выходящих на главные улицы и площади);
  2. приводящие к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций (данные запреты в большей степени касаются жилых домов, однако применительно к квартире речь идет о снижении несущей способности стен, колонн и иных конструкций; демонтаж звукоизоляции со смежными квартирами);
  3. влекущие за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
  4. вентиляционных шахт и каналов;
  5. балконов и лоджий в отапливаемые помещения;
  6. связанные с устройством жилых помещений без естественного освещения, а также с установкой перегородок, попадающих в оконные проемы;
  7. связанные с установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение (устройство теплых полов; замена радиаторов не соответствующей мощности, замена полотенцесушителя с нарушением системы водоснабжения);
  8. с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома;
  9. ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций жилого дома;
  10. если жилой дом в установленном порядке признан не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и не подлежит восстановлению.

Таким образом, если работы по перепланировке (переустройству) запланированы, то прежде, чем приступить к их выполнению лучше получить консультацию у специалистов, какие процедуры нужны соблюсти, чтобы в последующем беспроблемно получить новый техпаспорт на помещение и провести их госрегистрацию.

Специалисты Агентства недвижимости «Алеф Лайф» готовы оказать необходимую информационную поддержку и предоставить исчерпывающую информацию по рассматриваемой в настоящем обзоре информации. Подробную консультацию и порядок действий собственника можно получить в нашем Агентстве, причем бесплатно.

Контакты для быстрой связи со специалистом:

  • +375 29 624 57 23
  • an_aleflife@mail.ru

Процедура получения разрешения на перепланировку

Переустройство и (или) перепланировка проводятся после получения согласования местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения жилого и (или) нежилого помещений. Помимо получения разрешения в ряде случаев требуется разработка проектной документации. Проект требуется для проведения следующих работ (п. 7 Положения):

– замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;

  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях.

Без разработки проекта могут проводиться:

  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Состав документов для перепланировки

Для получения согласования гражданин, инициирующий переустройство и (или) перепланировку, подает в местный исполнительный и распорядительный орган (через службу «Одно окно»), заявление и представляет следующие документы:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования помещением, переустройство и (или) перепланировка которого инициируется, и участников общей долевой собственности (в случае, если помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц), а в случае временного отсутствия таких граждан и участников – удостоверенное нотариально их письменное согласие;
  • технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на помещение, – для собственника помещения;
  • план-схема или перечень (описание) работ по переустройству и (или) перепланировке помещения, составленный в произвольной форме;
  • письменное согласие организации застройщиков в жилых домах этой организации – для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения;
  • письменное согласие залогодержателя жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме на согласование (разрешение) переустройства и (или) перепланировки, если жилое помещение, нежилое помещение в жилом доме переданы в залог и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге.

Для положительного решения вопроса о согласовании собственник также предоставляет доступ в помещение представителям жилищно-коммунальной службы и исполкома, по результатам которого составляется Акт технического осмотра.

Общий срок проведения процедуры составляет один месяца, плата не взимается.

В согласовании переустройства или перепланировки может быть отказано, (перечень оснований исчерпывающий) в случаях:

  • представления инициатором документов, в которых содержатся недостоверные сведения;
  • запрещение переустройства и (или) перепланировки в соответствии с пунктом 4 Положения;
  • возникновение угрозы обрушения конструкций жилого и (или) нежилого помещений в результате их переустройства и (или) перепланировки.

В случае несогласия с причинами отказа такой отказ может быть обжалован инициатором в вышестоящий орган и (или) в суд.

Согласование проектной документации

Для выполнения работ, требующих разработки проекта, инициатор после получения согласования (разрешения) местного исполнительного и распорядительного органа заключает договор подряда на выполнение проектных работ с разработчиком проектной документации.

Когда при переустройстве и (или) перепланировке производятся изменения в несущих конструкциях помещений в многоквартирных жилых домах, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и одноквартирных жилых домов высотой более 7 метров, разработчиком проектной документации обеспечивается проведение экспертизы проекта.

Результатом проведения экспертизы является заключение по проекту. Положительное заключение является основанием для утверждения проекта инициатором и применения его при выполнении работ.

Порядок выполнения перепланировки

Работы по переустройству и (или) перепланировке, в случаях, когда требуется разработка проекта могут выполняться в блокированных и одноквартирных жилых домах высотой до 7 метров самим инициатором. В иных случаях выполнение таких работ проводится только по договорам строительного подряда с субъектами хозяйствования, имеющими право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Завершение работ подтверждается актом приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме. В этой связи инициатор подает в местный исполнительный и распорядительный орган заявление с пакетом документов для утверждения акта приемки выполненных работ.

Выполненные работы не подлежат приемке в случаях, если они проведены с отступлениями от проекта, плана-схемы или перечня (описания) работ по переустройству и (или) перепланировке, а также если они проведены с нарушениями требований технических нормативных правовых актов. Приемка таких работ возможна после устранения замечаний, указанных в акте.

Финальным этапом является оформление документов на квартиру (помещение). Составление технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственная регистрация изменения недвижимого имущества в результате переустройства и (или) перепланировки осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Несмотря на кажущуюся простоту и прозрачность осуществления указанных административных процедур, собственник может не знать и не учесть специфики запланированных работ. Даже при приобретении квартиры со свободной планировкой нужно знать определенные нормы и требования, например, к расширению площади санузла за счет других помещений. И в любом случае до начала проведения работ по установке перегородок необходимо получить разрешение местных органов.

Неполучения разрешения на переустройство либо перепланировку является незаконной (самовольной). Процедура узаконивания проведенных работ в таких случаях имеет свои особенности. Самовольные перепланировки и их последствия предметно разберем в следующем обзоре.

Помимо данного обзора Агентством недвижимости «Алеф Лайф» готовится цикл статей, посвященных данной тематике, чтобы помочь сориентировать собственников недвижимого имущества, намеревающихся приступить к ремонтным работам и квартирным переделкам. Важно вовремя получить нужную информацию, чтобы обезопасить себя от лишних трат и обременений.

Обзор подготовил

Риэлтер Агентства недвижимости «Алеф Лайф»,

Михаил Хиль