Задумавшись об улучшении условий проживания, воплощении новых идей и задумок, собственник жилья планирует проведение ремонта. В процессе проведения либо по окончании которого выясняется, что нужно было получить разрешение местных органов, поскольку такие ремонтные работы затронули элементы планировки квартиры или инженерную систему (сети, оборудование). Встречаются также достаточно распространенные случаи, когда, приобретая жилье, новый собственник не обратил внимания на наличие улучшений (изменений) в планировке помещений, которые сделаны старым хозяином квартиры и не сверил эти данные с техпаспортом. Такие случаи далеко не единичны и здесь идет речь о самовольном переустройстве либо перепланировке. Что делать дальше?

В нашем материале разбираем как лучше поступить собственнику, когда перепланировка (переустройство) в квартире уже сделаны, а разрешение от местной администрации не получено. Какой существует алгоритм действий с точки зрения законодательства по минимизации последствия самовольной планировки и ее узаконивании. Обзор будет полезен и для потенциальных покупателей жилья: на какие аспекты нужно обращать внимание при выборе квартиры чтобы оценить риски покупки недвижимости с неузаконенной перепланировкой.

Содержание:

Что собой представляет самовольная перепланировка

Для начала немного теории. Самовольными переустройством или перепланировка считаются переустройство или перепланировка, произведенные без согласования с местным исполнительным и распорядительным органом, в случаях, когда требуется получение такого согласования. Данное определение содержится в Положении об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 16 мая 2013 г. № 384 (Положение).

Помимо процедурных вопросов, связанных с получением разрешения на такие работы до начала их выполнения, в Положении прописан порядок действий собственника, применительно к проведенным работам без получения такого разрешения, то есть самовольно.

Напомним, что к работам по переустройству и (или) перепланировке (п. 3 Положения) относятся:

  1. замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  2. устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  3. изменения в несущих конструкциях;
  4. изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  5. изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  6. устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Иные работы не являются работами по переустройству и (или) перепланировке и получать соответствующее разрешение на их проведение не нужно.

На практике незаконные перепланировки зачастую касаются установки либо сноса межкомнатных перегородок, устройства дополнительных дверных проемов, объединения санузлов, расширение санузла в сторону кухни, объединение лоджий с иными помещениями и прочее.

Гражданин, осуществивший самовольные переустройство и (или) перепланировку, обязан получить согласование местного исполнительного и распорядительного органа. Здесь требуется пояснение, что речь идет именно о обязанности титульного (то есть текущего) собственнике жилья. Ответственность за несогласованную перепланировку будет нести именно владелец квартиры. Это означает, что даже если перепланировку сделал предыдущий собственник, ответственность ляжет на нового владельца и ему придется решать вопросы с приведением квартиры в соответствие с требованиями Положения и иных нормативных документов, а также уплатить штраф. Если же самовольная перепланировка не подлежит согласованию, собственника обяжут устранить все изменения и восстановить помещение в первоначальное состояние согласно данным технического паспорта.

Продавая квартиру с неузаконенной перепланировкой, владелец порой не ставит в известность об этом покупателя либо обходит этот вопрос при продаже, чтобы не обременять себя дополнительными расходами либо снижать стоимость квартиры. При этом в основном договоре купли-продажи недвижимости, как правило, содержится оговорка, что покупатель знает либо должен знать обо всех существующих переделках и отступлениях от техпаспорта и принимает на себя все связанные с этим риски. Тем самым обязать бывшего собственника компенсировать затраты по узакониванию перепланировки, в том числе, по суду, будет весьма затруднительно.

Приобретая недвижимость покупателю до заключения договора следует самостоятельно либо с привлечением специалиста оценить существующие в квартире переделки и уже после принимать решение о приобретении жилья. Это позволит как минимум договориться о соразмерном снижении стоимости квартиры. Однако, если существующие переделки в квартире запрещены, то без проведения их профессиональной оценки не обойтись. В противном случае лучше отказаться от покупки.

Специалисты Агентства недвижимости «Алеф Лайф» готовы оказать необходимую информационную поддержку и предоставить исчерпывающую информацию по рассматриваемой в настоящем обзоре информации. Подробную консультацию и порядок действий собственника можно получить в нашем Агентстве, причем бесплатно.

Контакты для быстрой связи со специалистом:

  • +375 29 624 57 23
  • an_aleflife@mail.ru

Штрафные санкции за самовольную перепланировку

До получения разрешения собственнику помещения придется уплатить штраф за незаконную перепланировку. Причем уплата штрафа не освобождает владельца от получения разрешения.

Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольные переустройство и (или) перепланировку, несут ответственность в соответствии с законодательными актами. В Кодексе Республики Беларусь об административных правонарушениях в частях 4 и 5 статьи 22.12 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями», предусмотрены следующие размеры штрафов:

  • самовольное переустройство и перепланировка, в том числе инженерных систем без изменения несущей способности конструкций влекут наложение штрафа на физических лиц до 20 базовых величин (БВ);
  • самовольное переустройство и перепланировка с изменением несущей способности конструкций, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов влекут наложение штрафа на физических лиц от 10 до30 БВ.

При уплате штрафа и определении его суммы следует знать, что при добровольном обращении собственника в ЖЭУ и признании своей вины, сумма штрафа составит до 0,5 БВ. Правовым основанием для уплаты минимального штрафа является статья 10.3 ПИКоАП и п. 6 статьи 6.4 КоАП.

В случае привлечения физического лица к административной ответственности по части 5 статьи 22.12 КоАП, при признании вины собственником будет применим нижний предел штрафа, установленный в санкции данной статьи, то есть 10 БВ.

Если собственник не решится самостоятельно начать процесс узаконивания самовольной перепланировки, ее могут выявить работники обслуживающей организации, например, при оказании платных услуг либо обследовании квартиры. Также не редки случаи, когда о такой перепланировке сообщают соседи. В подобных случаях дело передается в суд и владельцу придется уплатить повышенный размер штрафа в зависимости от степени нарушения.

Процедура получения разрешения на самовольную перепланировку

Согласование самовольных переустройства и (или) перепланировки выдается в случае, если это не влияет на безопасность эксплуатируемого здания и они выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, что подтверждается техническим заключением. Техническое заключение оформляется на основании ведомости технических характеристик на изолированное помещение по результатам общего или детального (при необходимости) обследования строительных конструкций и инженерных систем.

Согласование самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме принимаются администрацией района при представлении собственником заявления и следующих документов:

  • паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
  • технического заключения о том, что переустройство и (или) перепланировка не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, – для многоквартирных жилых домов, а также блокированных и одноквартирных жилых домов высотой более 7 метров;
  • письменного согласия совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования переустроенным и (или) перепланированным помещением, и участников общей долевой собственности, а в случае временного отсутствия таких граждан и участников – удостоверенное нотариально их письменного согласия;
  • технического паспорта и документа, подтверждающего право собственности на помещение, – для собственника помещения;
  • письменного согласия организации застройщиков в жилых домах этой организации – для члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения;
  • письменного согласия залогодержателя жилого помещения, нежилого помещения в жилом доме на согласование (разрешение) самовольного переустройства и (или) перепланировки, если жилое помещение, нежилое помещение в жилом доме переданы в залог и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге;
  • ведомости технических характеристик (за исключением случаев, когда произведены исключительно работы по замене или переносу систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления, устройству гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции).

При рассмотрении заявления гражданин, собственник предоставляет доступ в помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, и местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техническому заключению, а также о техническом состоянии конструкций и инженерного оборудования.

Решение принимается в течение одного месяца со дня подачи заявления. В случае отказа в согласовании в решении указываются основания такого отказа. Процедура по согласованию бесплатная.

При получении согласования гражданин обращается за составлением технического паспорта на соответствующее недвижимое имущество и государственной регистрации изменения недвижимого имущества, которые осуществляются организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

При принятии решения об отказе в узаконивании самовольной перепланировке, квартира в срок, установленный местным исполнительным и распорядительным органом должна быть приведена в прежнее состояние за счет владельца. Если же владелец квартиры не согласен с полученным отказом, соответствующее решение может быть обжаловано в суд.

Если у вас остались вопросы, связанные с самовольной перепланировкой, Вы можете обратиться за консультацией в наше Агентство, мы обязательно Вам окажем информационную поддержку и подскажем как лучше поступить конкретно в Вашей ситуации.