Получили квартиру в подарок и планируете ее продать? Это распространенная ситуация, однако процедура имеет важные юридические и налоговые нюансы, о которых необходимо знать заранее. В этой статье мы подробно разберем, можно ли продать подаренную квартиру, как избежать рисков оспаривания сделки наследниками и какие налоги придется заплатить. Это руководство поможет вам провести сделку безопасно, законно и выгодно.

Право собственности: можете ли вы продать подаренную квартиру?

По белорусскому законодательству, договор дарения — это безвозмездная передача права собственности на недвижимость. Это означает, что с момента государственной регистрации вы становитесь полноправным владельцем и имеете право распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, дарить или завещать.

Важное исключение: Продажа невозможна, если в договоре дарения даритель сохранил за собой право пожизненного пользования (проживания) в этой квартире. В таком случае отчуждение недвижимости возможно только с его письменного согласия или после его смерти.

Главный риск при продаже: оспаривание дарственной наследниками

Самый серьезный вызов при продаже подаренной квартиры — потенциальные претензии со стороны наследников первоначального владельца. Если даритель умирает вскоре после оформления сделки, недовольные наследники могут попытаться оспорить договор дарения в суде.

Основания для оспаривания в суде:

  • Недееспособность дарителя на момент совершения сделки (доказывается через судебно-медицинскую экспертизу).
  • Доказанное давление или обман со стороны одаряемого.
  • Нарушение формы договора (например, отсутствие нотариального удостоверения, когда оно обязательно).

Важно: На практике суды редко удовлетворяют такие иски без предоставления наследниками неопровержимых доказательств. Чтобы обезопасить будущего покупателя и себя, перед продажей рекомендуется провести полную проверку юридической чистоты квартиры у профессионального юриста.

Налоги при дарении и последующей продаже

Это два разных налоговых обязательства. Крайне важно их не путать.

1. Налог при получении квартиры в дар (заплатили вы):

  • Для близких родственников (супруги, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья/сестры): Налог не уплачивается.
  • Для всех остальных (друзья, знакомые, дальние родственники): необходимо уплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры на момент дарения.

2. Налог при продаже подаренной квартиры (заплатите вы как продавец):

  • Общее правило: Доход от продажи недвижимости, находящейся в собственности более 5 лет, не облагается подоходным налогом.
  • Если продаете раньше 5 лет: Владелец освобождается от налога, так как получение квартиры по дарению не считается её «приобретением» в целях налогообложения. Данная норма действует при условии, что продавец является резидентом РБ.
  • Для нерезидентов Республики Беларусь: всегда уплачивается налог по ставке 13% от суммы продажи.

Пошаговая инструкция по продаже

Процедура продажи ничем не отличается от стандартной сделки купли-продажи любой другой квартиры.

  1. Подготовка документов: Соберите стандартный пакет:

    • Ваш паспорт.
    • Правоустанавливающий документ — Договор дарения.
    • Свидетельство о госрегистрации или выписка из ЕГРНИ.
    • Технический паспорт БТИ.
    • Справка об отсутствии задолженности по ЖКУ.
    • Нотариальное согласие супруга на продажу (если квартира считается общим совместным имуществом).
    • Выписка из домовой книги (справка о составе семьи) для подтверждения, что даритель и другие лица не сохранили право проживания.
  2. Оценка и поиск покупателя: Определите рыночную стоимость объекта, разместите объявления.
  3. Заключение договора: Составьте и подпишите договор купли-продажи. В нем можно указать, что квартира была получена по договору дарения, чтобы снять лишние вопросы у покупателя.
  4. Регистрация сделки: Подайте подписанный договор и необходимые документы на государственную регистрацию в «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
  5. Получение денег и передача квартиры: Проведите взаиморасчет (лучше через банковскую ячейку или аккредитив), подпишите акт приема-передачи.

Продажа квартиры, полученной в дар, — абсолютно законная и стандартная процедура. Ключевой момент — обеспечить юридическую чистоту сделки, чтобы защитить себя и покупателя от возможных претензий со стороны третьих лиц в будущем. Если у вас остались сомнения, особенно в части налогообложения или риска оспаривания, всегда стоит обратиться за консультацией к риелтору или юристу, специализирующемуся на недвижимости. Это инвестиция в ваше спокойствие и успешную сделку.

Контакты для быстрой связи:

  • +375 29 624 57 23
  • an_aleflife@mail.ru